京津冀樓市：北京在裝死，廊坊玩潛伏，唐秦張忙于炒概念

文｜葉書利

上半年的京津冀樓市，表面平靜之下，里面則充滿著各種套路。

北京在裝死

上半年的北京樓市，在裝死中亢奮，也在裝死中講政治。

當下中國樓市調控中，多數調控是在表演，不少是在割韭菜，只有少數城市的調控是真格的。在這些少量的真格調控城市中，作為天子腳下的北京毫無疑問是最講政治的好學生代表。

認房認貸、五年社保、殺光商住接盤者、公積金國管政策、趕人疏產業等，這些揮刀自殘式的動作，可都是玩真格的，且對于北京樓市來說可謂是刀刀見血。

即使揮刀自殘，但是緣于北京強大的虹吸力以及已降到位的房價的誘惑力，上半年的北京樓市，平靜的表面之下，卻是亢奮的成交。

克而瑞數據統計顯示，2019年上半年北京商品住宅新增供應25113套，同比增長72%；成交29589套，同比上漲179%；成交均價為45601元/㎡，同比微漲2.2%；成交金額1545.55億，同比增長161%。

有關上半年北京樓市成交的縱向對比，可見下圖：

也就是說，上半年，北京新房成交額創下2017年以來的新高。

玩潛伏的廊坊

上半年，包括北三縣及廊永固霸在內的廊坊樓市，主要的戲份就是玩潛伏。

玩潛伏的表現特征主要有三：

首先，外圍的磚家們天天熱衷于報道環京的崩盤信息，甚至部分磚家以此自吹。

其次，一體化利好真正陸續落地，環京東南片區的城市價值基礎不斷填實。

此外，新機場臨空經濟區規劃已進入審批階段，而北三縣與通州四統一規劃已上報央府，詳情可見此前的文章《北三縣與通州四統一方案已上報央府，搶人大戰或隱或現》。

交通層面，平谷線線路走向大方向已確定，且今年將開工。而服務于新機場圈層的機場高速和機場北線高速中段工程已通車，且地鐵新機場線將于9月正式通車。

伴隨一體化利好的真正不斷落地，包括北三縣與廊永固霸的城市價值不斷實質提升，這將利于這些地方房價的長期支撐力和中長期的上漲爆發力。

第三，成交方面，緣于目前降價后過低的市場房價和利好的相繼落地，上半年廊坊各地成交回溫挺快。

鏈家旗下的貝殼研究院對于上半年全國各地重點城市樓市成交量的統計數據顯示，上半年的全國樓市，環京東南片區的成交量同比回暖力度最大，其中香河1-5月成交量同比增長438.3%，固安同比增長279.8%，廊坊同比增長122%，而其他環京城市，該統計數據并沒有相應的數據，所以空缺。

房價方面，上半年的北三縣與廊永固霸，其中的大廠、香河、永清、燕郊等，房價普遍比去年11月時的價格上漲了10%-40%左右，當然固安等地，因為偽限購導致此前房價價格偏高，目前的房價比去年11月左右反而下跌了一點，但下降不多。

總之，當下的北三縣及廊永固霸樓市，一方面，一體化利好正在落地中，另一方面，作為全國調控落地執行力最嚴的樓市，過嚴的調控導致了目前過低的市場房價，因此對于中長線投資者，恰是進倉良機，當然鑒于強調控背景，想短線炒作一把的投機客，不建議現在入場購房。

天津樓市：你們玩好，我繼續睡會兒

天津雖貴為直轄市，但在中國輿論圈卻是一個毫無存在感的城市，主要緣于其東北化。

上半年的天津樓市，主要走向是穩中趨降。

之所以穩中趨降，主要原因有二：

首先，去年的搶人導致中斷了此前的樓市調整趨勢，導致目前的天津房價仍未降到位。

2017年下半年，天津樓市開始趨冷，如果中斷無啥幺兒子，2018年的天津樓市會與北京和北三縣等環京一樣，房價向下調整，但是2018年5月天津開啟的搶人，導致當時未調整到位的天津房價，因為搶人而掉頭向上漲，待搶人之火漸熄后的2019年上半年，房價未調整到位的天津樓市只能再次掉頭向下調整。

其次，緣于北京及環京東南片區過嚴調控導致的房價深度調整，相比之下，天津當下的房價仍然偏高。

因為中途的搶人而強行改變了天津房價原有向下調整的趨勢，因此上半年的天津房價，甚至現在的天津房價，相較于北京與北三縣和廊永固等地，仍然偏高。

簡單地以武清為例。上半年，大廠潮白房價在18000元徘徊時，武清房價卻在20000元以上，甚至遠離北京的武清楊村的房價，高達25000元左右。這是非常不正常和扭曲的。因為憑區域價值來說，與通州的北京政府僅一河之隔的大廠潮白，區域價值遠高于武清，更別說是武清的楊村，但上半年楊村的房價卻遠高于大廠潮白。

基于此，壹書生認為，當下天津的房價，相較于北京與北三縣等環京區域，目前的投資性價比仍不高，投資者需謹慎介入。

唐秦張：玩點概念，搶割點韭菜

上半年京津冀樓市的表演，恰是當下中國樓市現狀的縮影：北京、環京東南片區等價值城市使勁按著、悶騷著，而非價值城市繼續玩概念，搶割著市場上已所剩不多的韭菜。

上半年的秦皇島樓市，挺熱鬧的，因為海南的全省限購令，導致擠出了不少的旅游概念需求者，因此河北的秦皇島、云南大理等地，趁勢搶割被海南擠出的這些需求，小發財了一把。

客觀上說，秦皇島樓市有一定的價值，但價值有限，畢竟離京距離是最大的硬傷。至于旅游房養老概念的炒作，至少95%以上只是美麗的謊言而已。詳情可見此前的文章《旅游房適合養老？別傻了，應該更適合自殺！》。

河北的張家口，2017下半年以來，一些開發商聯合一些只認錢的磚家，借當下全世界各國都不想的冬奧會概念進行炒作，目前已套住了不少韭菜。不過上半年，張家口樓市已跌勢不斷：一手房市場，雖然價格降價不多，但成交全面遇冷，而二手房市場，跌勢不斷。有關張家口的區域，詳情可見此前的文章《114公里外的下花園：房炒不住的偽環京樣本》。

唐山樓市，2016年930之后，借著漲價去庫存，好不熱鬧。去年以來，維權、打官司、唐山政府成立樓市維穩辦等，漸成唐山樓市主題。比如4日，“唐山萬科”對外發布了當天售樓處搶房的火爆情景的文章，不料隨后被打臉：當天參與維權的業主現身證實，當天唐山萬科售樓處的火爆情景，不是因為搶房，而是幾十位業主的現場維權。被打臉后的“唐山萬科”，不得不刪除了上述文章。

切記，正如此前的文章《京津冀60%以上城市人口已陷負增長：真相正在打腫多少偽概念的臉？》中所言，當下的京津冀，至少60%以上的城市已陷入人口負增長的泥潭，所以購房時，睜著眼看清楚后再購房，少點概念炒作。